2010年

2021-04-03 06:14

谢逸枫建议,如果要让学区房与学位房降温,最好的办法就是打破户籍限制与学位房制度,增加普通住房、保障房市场供应。否则,即使取消重点学校、重点班,校长、教师轮岗,学区房与学位房的房价依然会继续疯狂上涨。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称,政府希望通过取消义务阶段重点学校、重点班等措施来实现教育机会的均等,并禁止择校行为,出发点是好的。但从目前的情况来看,三中全会发布的有关教育方面改革的政策对学区房价格不会造成任何影响,因为学区房与学位房目前仍是最典型的稀缺房资源,这主要是户籍制度限制、城市人口扩张过快以及一二线城市土地供不应求造成的。

严跃进认为,在中国特定的户籍制度下,学区房的市场价值与价格都被抬高。从这个角度看,要想解决学区房天价等问题,就必须解决教育资源分配不均的格局。要解决择校择房的问题,除了完善相关的教育政策外,加大教育资源方面的投入才是解决高价学区房的根本办法。

严跃进提供的数据显示,以北京的学区房为例,中关村和西城板块是学区房集中的区域。2010年,西城区板块商品住宅成交均价为34525元/平方米,而截至2013年前11个月统计的数据,则为54611元/平方米。中关村板块在2010年为39557元/平方米,而截至2013年前11个月统计的数据,则为45433元/平方米。房价快速上涨的背后,很大一部分原因是学区房价格飙升造成的。

“学区房要降温,一要制度,二靠技术。”严跃进表示,从制度角度上看,必须建立教育资源的平衡分配体系,从而刺激部分教育资源处于劣势的市场稳定。包括名校、名师等资源,必须向郊区及新型城镇导入。废除重点班、入学优先等条件与制度,在重建教育公平原则的同时,将抑制部分炒卖学区房的投资冲动。此外,包括网络信息技术等郊区教育设施必须完善,甚至应做得比市区好,这样能吸引置业者在郊区落户。

业内人士认为,学区房受热捧,价格上升空间大,在于此类住房不仅具备普通商品住房与好地段下的居住优势,更重要的是,相应业主能享受额外的优质教育资源。这种附加在学区房上的因素,甚至超过了住房本身的属性与效用。

北京市东城区一位要求匿名的老师表示,三中全会有关实行公办学校标准化建设和校长教师交流轮岗的规定,会使公办学校教育水平及硬件建设等方面日趋同质化,以后的竞争主要会在公办学校和民办学校之间展开,学区房会一直存在,但传统意义的学区房会出现贬值,价格会出现下滑。

房价攀升的推手

周女士在寻找房源的过程中发现,一些重点小学附近的学区房价格高得惊人,与普通商品房相比,学区房每平方米的价格要高出好几万元,一些学区房已卖到了六七万元每平方米。不仅如此,价格高高在上的二手学区房房源甚至供不应求。

面对不少重点学校附近学区房价格的不断飞涨,十八届三中全会适时提出不设重点学校重点班的决定,此举迎来了各界一片叫好声。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,三中全会的精神,指明了改革的方向,有助于减少部分学区房带来的诱惑力,使楼市回归居住的本质。

事实上,学区房价格攀升的背后,是教育资源分布不均衡在作祟。

上述东城区的老师表示,取消重点学校重点班的决定目前还没有具体的措施,学区房市场消化有关政策还需要一个过程,所以最近三四个月价格应该不会出现波动。

“此类重点城市学区房价格呈现两个特点。一是售价偏高,具备市区较优的地段、教育资源、商业资源要素。二是属于易涨不易跌的楼盘。”严跃进告诉本报记者,2010年以来,此类楼盘价格呈现快速上涨态势,基本上不受政策调控的影响。

“一些重点学校周边的学区房价格甚至出现了小幅的上涨。”一名房产中介称。

周女士一家住在北京市通州区,周边优质的教育资源相对较少。从2013年10月份开始,她差不多跑遍了北京东城区、西城区、海淀区等地重点小学附近的学区房市场。

“三中全会的新规定对重点学校附近的学区房的价格影响应该不会太大。如果各所重点学校的教育质量、各种软件硬件设施与一般学校之间仍存在差距,学区房的需求就会长期存在。”一名房产中介说,三中全会公布改革决定后,确实触动了不少二手房业主、学生家长以及房产中介敏感的神经,但就目前来看心理影响要大于实际的影响,现在相关政策并未触及价格的坚冰。这些重点学校即使摘掉了重点学校这个桂冠,但它的硬件、师资等优势仍然是客观存在的,对广大家长来说还是相当具有吸引力的。

取消重点难抑房价?

尽管宝宝今年还不到两周岁,但年轻的母亲周女士就开始忙着为孩子将来能上一所好的小学早早地谋划上了。

严跃进表示,这种做法将有助于业主对教育及住房需求向郊区及新型城镇的导入,从而缓解当前部分区域市场的楼市矛盾。在这种格局下,择校等将不再成为业主的问题。学区房的热度减少,在均衡住房资源的同时,也稳定了住房的价格。

“要使学区房的价格回归正常,应该从教育资源分配问题上寻求解决的办法。废除择校,采取就近入学的政策初衷是好的,但目前对于不少家长来说,却又出现了学区房这只拦路虎,价格虚高的学区房把不少经济基础有限家庭的孩子挡在了外面,就近入学政策于是陷入了尴尬。”周女士说,不管是之前盛行的择校风,还是当下被炒高的学区房,都是由于教育资源不均衡引起的,所以这类学区房就成了稀缺资源。从“择校”到“择房”,并没有彻底解决教育资源不均衡发展及不公平的问题,表面上看起来教育机会更公平了,但其实只是从一种不公平变成了另外一种不公平。

天价学区房

不过,也有人认为,学区房价格攀升的背后,是教育资源分布不均衡,取消重点难以从根本上抑制学区房价格。业内人士建议,要想解决学区房“天价”等问题,就必须解决教育资源分配不均的格局。要解决择校择房的问题,除了完善相关的教育政策外,加大教育资源方面的投入才是解决高价学区房的根本办法。

按照北京市部分重点小学的规定,学生入学前必须要在小学划片的学区落户三年,个别学校还要求落户五年以上。

《华夏时报》记者日前走访市场发现,三中全会有关取消重点学校重点班的政策发布后,学区房市场的价格基本没有下滑的现象,以史家小学附近的学区房为例,政策发布前后的价格基本都维持在7万元每平方米。

十八届三中全会有关教育领域改革的决定指出,统筹城乡义务教育资源均衡配置,实行公办学校标准化建设和校长教师交流轮岗,不设重点学校重点班,破解择校难题。

不过,一些房地产方面的业内人士则持不同的观点,他们认为取消重点学校等政策就能抑制学区房房价上涨的看法过于乐观。

《华夏时报》记者近日走访发现,北京一些学区房的价格目前依然坚挺,甚至有个别中介称还有小幅上涨。